据戴德梁行最新报告，上海甲级写字楼市场正面临一场“供应洪峰”——未来三年新增供应规模将不少于300万平方米，其中2026年计划入市面积突破120万平方米。在空置率攀升至23.4%的市场中，企业进行上海办公室租赁的决策逻辑，已从过去的“位置优先”转变为在“租户市场”中精准把握结构性机遇的能力较量。
　　
　　市场压力与分化格局
　　
　　2025年，上海甲级写字楼市场已进入供应放量周期，全年14个新项目带来约85万平方米的新增供应。与此同时，净吸纳量同比下滑33.4%，全年仅以40.18万平方米收官，供需失衡导致平均租金进一步下行至6.62元/平方米/天。
　　
　　市场分化已成为核心趋势。一方面，核心商务区凭借稀缺价值展现更强韧性；另一方面，部分次级板块因供应叠加或产业导入不足，空置压力加剧。对于企业而言，一次成功的上海办公室租赁决策，必须在“求生”与“求质”之间找到平衡点。
　　
　　“求生”策略：在租户市场中争取最优条款
　　
　　当前市场持续利好租户方，为企业提供了难得的谈判窗口期。业主方为稳定出租率，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。
　　
　　首先，利用市场租金与现行租约的价差进行谈判。租户可以主动寻求租约重组，在延长租期的条件下争取更优惠的租金条款。部分空置率较高的板块或项目，业主提供的激励政策更具吸引力。
　　
　　其次，关注非核心区域的升级机会。随着甲乙级项目租金价差逐渐缩小，部分原先位于乙级办公楼或近郊区域的租户，现在能以更合理的成本考虑搬迁升级至甲级办公楼。这不仅改善了办公环境，也为企业形象带来提升。
　　
　　“求质”标准：甄别核心价值与未来潜力
　　
　　在供应洪峰中，“求质”意味着超越价格，聚焦空间的长远价值。
　　
　　优先甄别核心区价值资产。尽管市场整体承压，但核心商务区资产因其稀缺性，长期抗风险能力更强。这些区域通常具备成熟的商业配套、便捷的交通网络和稳定的产业集群。对于金融、专业服务等对地段敏感的企业，核心区的选择更为关键。
　　
　　利用绿色与智能标准筛选高品质空间。绿色智慧化改造正成为行业突破困境的关键路径。在选择办公空间时，优先考虑获得LEED、WELL等认证的楼宇。这些建筑不仅在能效、室内环境质量上表现更优，也直接支持企业的ESG目标。同时，智能化管理系统能显著提升日常运营效率。
　　
　　把握产业聚集的政策红利。上海市近期出台的《促进租赁和商务服务业“产业聚集、空间聚集、要素聚集”三年行动计划》为企业选址提供了新思路。例如，数字广告企业可关注徐汇滨江等“AI+数字广告”集聚区；法律服务业则可考虑陆家嘴、北外滩等国际法律服务高地。选择与自身产业相匹配的聚集区，能获得更多的生态协同与政策支持。
　　
　　选址评估：综合决策框架
　　
　　面对复杂的上海办公室租赁市场环境，企业应建立一个多维度的评估框架：
　　
　　分析企业自身需求与行业属性。贸易制造、专业服务、金融和电子信息科技是当前市场需求的核心支柱，合计贡献85%的成交份额。不同行业对区位、空间设计和配套服务的需求各异，明确自身定位是第一步。
　　
　　平衡成本与价值。在租金下行期，不应仅追求最低价格，而应计算综合成本效益。将搬迁成本、员工通勤效率、客户到访便利性以及空间对生产力的影响纳入考量。
　　
　　评估楼宇的长期竞争力。关注楼宇的资产管理水平、业主的资金实力以及项目的升级改造计划。这些因素决定了未来办公环境的稳定性和品质持续性。
　　
　　在这场“供应洪峰”带来的市场变局中，德事商务中心在上海的深度布局展现出独特的战略价值。其服务网络精准覆盖陆家嘴、静安嘉里中心、徐家汇中心等传统核心区，也前瞻性地布局了新兴发展板块。这种贯穿核心与潜力的网络化布局，为企业提供了应对市场分化的灵活性。企业无需在“核心区高成本”与“新兴区高风险”间做单选题，可通过德事商务中心灵活的解决方案，以可控的成本入驻具备长期价值的优质地段，并借助TEC Community?所连接的广泛商业资源，在不确定性中把握增长机遇。
　　
　　未来三年的上海写字楼市场，将是租户主导的“买方市场”。然而，真正的机遇不属于盲目追求低价的租户，而属于那些能以战略眼光识别资产长期价值、以谈判技巧获取优惠条款、并以专业标准筛选高品质空间的“精明租户”。
　　
　　每一次上海办公室租赁的决策，都不再仅仅是成本控制，更是对企业运营效率、人才吸引力与品牌形象的一次重要投资。在供应洪峰中，“求生”是本能，“求质”是远见。